Built-to-suit (BTS) — это схема строительства объектов под конкретные требования арендаторов или покупателей. Заказчик формирует техническое задание, включая планировку, нагрузки, электричество и водоснабжение, а девелопер возводит здание с нуля. После завершения строительства заключают долгосрочные договоры аренды или продажи.
В отличие от спекулятивного строительства, BTS снижает риски: заказчик получает помещение, идеально подходящее для бизнеса, а девелопер — гарантированного клиента с самого начала.
В России формат BTS стал массово использоваться лишь последние 3–4 года на фоне дефицита качественных площадей и роста онлайн-торговли. В Западной Европе эта модель давно распространена в складской и производственной недвижимости, тогда как российский рынок прошёл этот этап быстрее, столкнувшись с фазой охлаждения.
В Петербурге и Ленобласти общий объём складской недвижимости к концу марта 2026 года достиг 6,4 млн м², из которых 20% — это BTS-проекты. С 2019 года объём сделок в формате BTS значительно вырос, особенно с приходом маркетплейсов, которые за три года заключили сделки на 592 тыс. м², превзойдя все остальные отрасли за восемь лет.
Однако часть зданий, изначально построенных по BTS, изменила статус на спекулятивные из-за пересмотра планов арендаторов, что привело к избытку предложения. Это снижает привлекательность новых BTS-контрактов, поскольку готовые площади становятся доступнее, а арендные ставки растут медленнее.
В офисном сегменте BTS не получил широкого распространения из-за ограниченного числа крупных клиентов и высоких рисков, связанных с индивидуальными проектами. В Москве ситуацию частично решают сервисные операторы, но в Петербурге этот формат пока не развит.
Производственный сегмент, напротив, становится главным полем для BTS. Здесь важны специфические технические требования — грузоподъёмность, высота потолков, энергопотребление. Спрос на индивидуальное строительство превышает предложение, особенно для больших площадей, тогда как аренда востребована на более скромные площади.
Девелоперы всё чаще выступают консультантами на стадии формирования технического задания, помогая клиентам определить параметры проекта и сбалансировать требования с экономикой строительства.